而同时，百仕达旗下另一项目红树西岸，也以其特例独行的风格，继续维持着“深圳最贵高层豪宅”的光环，在如今低迷市场中，依然保持着稳定的成交。百仕达地产高层对项目在过去10年里的的表现非常自豪，同时，他们对这两个项目在未来的表现，也充满自信。

　　这些，正是我们所寻找的“蓝筹物业”。

　　我们来评价蓝筹物业有四个标准，区位价值、资源价值、生活价值以及资本价值，你个人最看重的是哪个（些）标准？

　　罗雷：现在大家谈论蓝筹物业，更多谈的是区位、地段以及资源，但我认为这些都是硬性的指标，他们也许是一个楼盘成为蓝筹物业的重（必）要条件，但绝不是充分条件。因为，很简单，在同样的地段，也有很差的楼盘建出来，所以地段并不是决定能否成为蓝筹物业的决定性因素；再有，同样占有稀缺资源，但也有楼盘其实是在浪费资源。我个人认为，大家都忽略了一个最根本的标准：蓝筹物业的背后一定是一个蓝筹企业，真正的蓝筹物业，应该是蓝筹企业来打造。

　　那么，什么样的企业才能称得上是蓝筹企业？

　　罗雷：第一、这样的企业必须是对产品质量有着极端追求的完美主义者，作为一个物业，产品质量是基本功，成为蓝筹物业的产品质量，一定要绝对过硬；第二、这样的企业必须是追求服务至上的完美主义者，要有为业主提供持续而良好的物业服务意识；第三、这样的企业要有战略前瞻性，你能够看到市场未来可能的变化，并去发掘和引导客户的需求，这关系到一个企业的战略判断。比如，我们在操作红树西岸的时候，就很坚定地树立了这样一个意识：百仕达相信市场上一定存在着一些对现状不满的客户，我们的产品就是为他们而造的，我们不是在简单的跟随市场，而是在引导和激发市场未来的需求。

　　回过头来，结合 “背后的蓝筹企业”因素，你眼里的蓝筹物业是个什么样子？

　　罗雷：（蓝筹物业）它应该是包含了自然差异性和人文差异性的完美结合体。目前的房地产项目或是房地产企业，都习惯于从自然条件去制造差异性，比如说我的海景独一无二，我地处城市中心等等，这是初级阶段。作为专业企业，不应该仅仅去简单的掠夺自然，而应该考虑怎么把自然的优势发挥到极致，为客户创造更大的价值。像红树西岸也拥有众多稀缺的自然资源，但我们在此基础上，对智能化科技进行了极致运用，不仅为客户创造了更加舒适的人居，也最大程度地强化了项目的自然差异性。而人文差异性，则是项目所承载的文化内涵所具备的独特性，全球顶级物业，很多都与历史大时刻紧密联系，拥有丰富的故事。因此，才会经过了那么多年，还被人保存，他们一定是超越了物质层面，比如巴黎左岸，因为曾经的名流和他们代表的历史方向，使它和一般的区域有着非常明显人文差异性。这些看上去跟物业没有太大关系，但是都会对物业长期产生着很大影响。至于物业的资本价值，我认为是以上这些完成之后会发生的自然的结果。

　　具体落地到百仕达地产，你们在项目操作上是怎么做的？因为业界都知道，你们的项目一直都很特别。

　　罗雷：大家知道，我们的红树西岸地段价值是足够的稀缺，在这个地方，可能会有开发商会找一般的设计师，做常规的建筑。但我们在2001年拿地之后，就开始琢磨着怎么把它自然差异性做到最大化，我们面向全球招募建筑师，包括SOM、贝聿铭等知名建筑师（建筑师事务所），最后我们的设计师采用了风车型建筑，使得每一户都能够享受到海景、高尔夫球场等稀缺资源，同时还最大化地利用了深圳的季风气候。因为我们一开始就铁了心要做一个非常规的建筑，所以我们在随后的产品打造阶段用尽心血。可能很多项目都在这一轮牛市里赚到很多钱，但我敢说，并没有多少项目在一开始就有像我们这样做行业标杆的想法和准备的。所以，红树西岸会那么大手笔地采用LOW-E玻璃、引进欧洲四家家居巨头，为客户配设比一般楼板厚两倍的隔音楼板、软化水、米兰家私等高档智能化设备。在打造最好的产品质量的同时，我们开始极力提倡“上善生活”的精神文化，但和很多楼盘“为营销而文化”不同，我们的“上善生活”口号一开始虽与营销挂钩，但从来不是营销的附庸。这也是为什么我们从2003年到现在的5-6年间，持之以恒不断牵手文化艺术的缘故，像毕加索画展、达利画展、名人空间计划、谭盾音乐会等等。如果说开始我们有着营销意图的话，那么我们如今在社区内经常性举办的艺术活动就完全是为了丰富业主生活了，我们想把全世界最好的东西都搬到红树西岸，让我们的业主来享用，最终让“上善生活”成为深入社区骨髓的灵魂。当然，这也会造就红树西岸和一般项目之间的突出的人文差异性。

　　另一个代表项目百仕达花园又是怎么做的？据我的调查，这10多年来，百仕达花园二手房从未出现大起大落，最近的调整，它的跌幅也不到10%，大大低于深圳房价平均36%的跌幅，是什么让它显示出如此强劲的抗跌性？

　　罗雷：百仕达花园和红树西岸是典型的两个极端，它在地段上没有任何优势 （最早是布满铁皮棚户的旧城改造区域），但在一个地段平平的区域，我们通过产品打造，也使它成了深圳当时的豪宅标杆。10年前的百仕达花园一期，我们引进了香港豪宅元素——会所、泳池、架空园林等等，这些到现在仍然不落后，甚至到现在，这些配套都成了深圳楼盘的 “标配”（标准配套）。10年过去，我们周边的很多物业都已经不堪入目了，但百仕达花园仍然能够供高档人群居住而且居住得非常舒适，它的居住环境变得更好了，不仅没有任何陈旧污迹，而且外观形象还丝毫不落后。这就是为什么这10多年来它的主流户型一直在1-2万元/平方米甚至更高的缘故，百仕达花园五期乐湖的推出,将整个百仕达花园百万大城生活提升到更高的层次,尤其是与乐湖配套的60000平方全新概念购物中心喜荟城、比肩世界的个性化精品酒店、高档写字楼、大型艺术画廊等等,这些跨界元素的组合,将会更加凸显百仕达花园作为深圳毫宅代表的领先优势.

　　在最近的调整中，花园1、2期核心户型价格几乎没有下跌，仍然维持在1.8-2万元/平方米的高价位。我想，这至少告诉我们两个道理，一是：稀缺包含自然的稀缺和创造的稀缺，在没有自然差异化的基础上，我们能够创造出我们的人文差异化，同样可以获得成功。二是：检验一个物业是否蓝筹物业，可能短期内难以看得出来，它至少要用1-2个房地产周期才能展现。

　　据说百仕达花园5期百仕达·乐湖均价超过2.4万元/平方米，还销售很不错，你们自己是如何认为的？

　　罗雷：对现在低迷的市场来说，同行觉得这个价格已经很不低了，不过，在我们看来，我们有这个自信实现这个价格，一是因为这是百仕达花园的收山之作，我们15年来经历的两大产品系列的优点全部集合到乐湖上，比如乐湖也做了精装修，也采用了智能化设备：引进了德国SEMETIC橱柜、安装了楼板隔音垫等等，从某种程度上说，乐湖比红树西岸更有性价比（因为价格比红树西岸低）。二是得益于之前四期的积淀，如今购买乐湖的大部分客户都是之前四期的老业主，这能显示出百仕达的品牌号召力。三是得益于一个好环境，罗湖在这一轮房地产泡沫中，水分最少，所以，它受到的调整也比较小。四是罗湖区域甚少大盘，尤其没有品牌企业所开发的大盘。这些因素，共同促成了乐湖在短短1个月完成1/3销售量和约10个亿销售额的成绩。

　　总体来说，这些年来，百仕达在深圳开发的楼盘似乎都没有出现大起大落的波动，你觉得，除了项目本身的价值之外，与公司战略有多大关系？

　　罗雷：经历了周期波动，才知道企业战略定位的重要，它决定了企业产品的开发模式。百仕达15年来不敢做大，因为我们一开始，就没有将自己定位成一个片面追求规模的房地产企业，我们将自身定位一个做精品的企业，或者扣你们的专题，我们是矢志做“蓝筹物业”的企业（笑）。这使得我们有能力把有限的资源都放到产品开发上，精雕细琢，所以，我们一个产品都会开发很多年 （百仕达花园已开发13年，红树西岸已开发6年），因为这是你做精品必然的付出。你要追求短期回报还是坚持精品意识，这本身就战略选择。（选择做精品），它会让你失去很多机会，比如在战略上进行快速规模扩张的机会。但是，如果你觉得这是与你的企业能力和产品定位是吻合和匹配的，你就要坚持下去。

　　你预计这一轮房价还会持续调整多久？这关系到你们的项目未来的“蓝筹”程度。

　　罗雷：我个人认为，市场未来的调整趋势还会持续下去，它不太容易在短期内结束。主要有两个方面的原因，一是宏观环境的不确定性，美国次级贷危机仍然在不断出现新的情况，继续恶化的趋势并没有明显中止；国际资源价格的爆涨将给中国制造业带来很大的冲击，珠三角、长三角市场已经表现的相当明显，虽然现在还不是下结论的时候，但是如果制造业需求受到很大冲击，最终也肯定会传导到房地产市场；再有，国内整个宏观经济环境都不利于包括房地产在内的实体经济的发展，比如GDP增速放缓和CPI上涨压力，加上投资市场的低迷，很难说这个时候房地产调整已经见底了。第二方面的原因是政府这一轮调控正在发挥着更大的影响，金融紧缩使很多房地产企业出现资金问题，也使个人需求受到前所未有的抑制，而且，未来越来越多政策性住房的推行，会导致房地产市场出现结构性变化：简单说，就是我们会发现，纯粹的商品房市场变小了。从近期看，政府政策还没有明确的放松迹象，而且，我认为，它也不大可能在近期出现180度的大转弯，所以，这个调整还会持续下去一段日子。

　　一个最现实的问题，如今多数开发商都在降价，如果将来房价持续下跌，百仕达会不会降价？或者说，在未来的调整中，你对公司旗下两大项目的表现有多大的自信和期许？

　　罗雷：未来的市场会呈现出两大特点：一是有限的需求以及资金资源会高度向有战略优势和品牌优势的企业集中，这会令市场出现洗牌分化，原来提前进行战略安排的企业，现在会处于比较有利的状态中。二是，弱势市场中，市场普遍谨慎和恐惧，置业者会更加倾向于选择蓝筹物业，尤其是蓝筹企业的蓝筹物业。因此，有些楼盘降价也很难卖，而有些楼盘不降价也能卖掉。我预计一些指向自住型客户的企业，仍然会比较好的机会。对于我们旗下的两个楼盘，红树西岸目前已进入尾盘状态，基本上不存在风险，公司未来的工作重点不是急于卖房，而是转向继续履行此前对业主的承诺，转向怎样持续提升我们的服务水准。对于乐湖，我们也已经开了个好头，而且，随着未来全新概念购物中心喜荟城、个性化精品酒店、写字楼、大型艺术画廊这些配套的投入使用，以及3条地铁线的建成。我相信，未来的百仕达花园将会成为一个区域性的商业中心。因此，对它未来的走势，我们一点也不担心。

　　深圳代表性城市蓝筹物业点评

　　一、华侨城波托菲诺

　　华侨城是深圳环境、配套、文化气息都非常好的区域，已经自成一城。波托菲诺占地达88万平米，建筑面积108万平米，无论是占地面积还是建筑面积，都是深圳特区少有的大盘，俨然成为华侨城的城中城，但其容积率却仅有1.23。 “波托菲诺”已经成为深圳品质生活的代名词。

　　二、红树西岸

　　世界著名的建筑设计大师本纳道·霍先生力作，项目位于深圳市南山红树林湾区首站，南面可推窗见海，红树林湿地和香港天水围尽收眼底，北临“世界之窗”、“中华民俗村”，西面紧靠沙河高尔夫球场，户户见海，独瞰绝佳自然海景景观。投入巨资与世界著名企业LG、霍尼韦尔（Honeywell）及日讯合力打造中国第一智能家居社区，运用多项全国首创高科技智能系统及材料，开创现代住宅居家理念，是南中国最具滨海特色的豪宅。

　　三、星河丹堤

　　“让建筑最大限度地融入自然，让建筑空间与生态资源完美地自然结合”这是星河丹堤要表达的理念，且让住者、观者都感受到了这点。从喧嚣的市中心向北驱车不足10分钟，就可以来到了星河丹堤，这处精心打造的“CEO第一原生官邸”，它不仅吸引着诸多来自各行业的尖端人物、成功人士的眼光，更是深圳豪宅市场的炙手可热的亮点楼盘。

　　四、雅颂居

　　好房子的外在价值是很直观的，而潜在的价值需要从内涵中挖掘。雅颂居贯穿以人为本的住宅理念，户型设计南北通透、房间方正，布局比较合理。室内间隔宽敞大方，层高3.15米，高私密性，高实用率，用大空间演绎舒适概念。小区绿化率高达66％，绿化面积2万余平方米，物业管理方的香格里拉酒店管理背景也将让居者享受五星级服务水准。是深圳中心区外籍人士居住率最高的楼盘之一。

　　五、招商兰溪谷

　　兰溪谷是百年老字号招商局的经典作品，位于深圳最具国际风情的蛇口海上世界片区，紧依郁郁葱葱的大南山，与半山海景别墅为邻，是集山景、海景、溪景等万千宠爱为一身的生态豪宅品牌。在蛇口太子湾打造国际邮轮母港的规划通过后，将带动整个片区功能完善升级，市场需要重新定位兰溪谷的价值。

　　六、中海香蜜湖一号

　　香蜜湖一号位于深圳第一豪宅区香蜜湖，是中国十大豪宅之一，它在中国房地产业内的影响力非常巨大，是深圳地产所树立的一个标杆。香蜜湖1号规模是9万3千平米，容积率是1.4，中海深蓝管理,顶级品质保障,小区配套完善,集安静,安全,豪华,稀缺于一身,是值得一生珍藏的绝世好房。

　　七、水榭花都

　　香蜜湖·水榭花都置身于80万平方米永久性的香蜜湖绿肺，最近距离抱拥20万平米的香蜜湖天然水面，社区自身规划容积率低至1.4，是成规模开发建设、智能化程度高、天然条件优越的大型高尚生态社区。我们称它为香蜜湖豪宅奠基人，它促使香蜜湖片区成为与华侨城相提并论的豪宅区双子星座，并垄断了深圳富裕阶层的视野。

　　八、百仕达花园

　　深圳罗湖最适宜居住的高尚住宅区之一，百仕达15年精雕细琢，15年品牌与文化的沉淀，使其成为深圳最受欢迎的楼盘之一。

　　九、四季花城

　　万科在上世纪末始推出的“四季花城”项目，曾引领深圳“关外居住”的潮流。它以严肃认真的方式，道出关外也有温馨的居住这么一个大实话。如今，四季花城的建筑面目，有如水洗布一般，初看如此旧，复看亦如新。四季花城由近30个庭院构成,创造了属于四季城独有的都市庭院生活。四季花城那些庭院的每一个开口都是自由的、平等的，通过这些敞口，庭院的绿化得以互相勾连，视线得以交通，邻里之间的交往更为自由畅达。

　　十、招华曦城

　　全国最大别墅小镇，西班牙建筑风格，招商地产(17.53,0.83,4.97%,吧)和华侨城地产两大地产巨头联合开发。招华曦城位于深圳西部，广深高速(6.61,-0.01,-0.15%,吧)北侧，宝安出口处。别墅区建成后总占地2.3平方公里，共提供3000套别墅，有独立别墅、双拼别墅、连体别墅三种形式。