我国物业管理业应苦练内功寻求突破

自改革开放以来，我国住宅建设迅猛发展，大量住宅小区陆续投入使用，由此带来了物业管理工作的变化。除了要对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路修建、治安等进行综合性管理，以保持住宅小区各种设施的完好，发挥小区整体功能和综合效益。

建设部早在1994年就已下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。该办法实施以来，我国城镇近万个5万平方米以上的新建商品住宅小区普遍实行物业管理的新体制，改变了小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况。

物业管理作为一种全新的业态形式，今天它给人们所提供的服务，已经得到了全社会的认同，伴随着我国房地产业发展的大好形势，人们开始注重提高生活水平特别是自身居住的环境质量，物业管理作为商品房售后服务的重要作用已越来越被人们所重视，物业管理行业成为了朝阳行业。由于我国物业管理起步较晚，物业服务不规范、不到位，出现了不少的物业矛盾纠纷，物业管理服务的市场执行价格偏低以及物业管理费收缴难等问题，已经成为众多物管企业遭遇到的共同难题。但这并不意味着物业公司和业主之间的矛盾无法调和。因为除了房子质量无法改变以外，管理制度可以改，人员可以换，其他也没有什么不能改变和协商的。本来物业公司和业主就不应该有特别大的矛盾，但现实情况却是，许多矛盾最后都指向了物业公司，于是拒缴物业管理费成为一些业主的“杀手锏”。据统计，在一些居住小区，有的收费率达到８０％左右，有的小区只有１０％，物业管理费收缴率低，已经不再是行业里的秘密，物业公司为了收缴物业管理费，绞尽了脑汁，花去太多的时间和精力。

在现实生活中，出现了这样一种现象，很是耐人寻味：物业管理服务水平高的小区，物业管理费较高，物业管理费的收缴率较高；物业管理服务水平低的小区，不论收费多低，物业管理费的收缴率也低。物业管理是服务，服务是软性的，可以改进，但改变不了的却是开发商已经建成的房子。物业管理的水平再高，也难以解决房子建设过程中遗留下来的质量问题，有相当多的物业公司与业主的纠纷其实出自开发商，开发商的问题绝不是为物业公司与业主的矛盾找借口，应该把物业公司和业主的纠纷、开发商和业主的纠纷分别对待，分开处理，不能搅在一起，不同性质的问题，宜采取不同的方式加以合理解决。

总体来看，做好物业管理工作，需要做好以下几项工作：
　　一、加强物业管理立法。通过法律的形式，规范各市场主体的权利和义务，解决共用部位产权不清，建管脱节等问题，保障物业管理市场的健康发展。国务院已将制定《物业管理条例》列入今年立法计划，目前已经完成了起草上报工作，经国务院法制办协调论证后，争取在年内颁发，把发展物业管理工作进一步纳入法制化的轨道。
　　二、加快房管所转制步伐，逐步扩大物业管理的覆盖面。按照政事分开的原则和事业单位改革的要求，搞好房管所的转制工作，在巩固新建住宅小区物业管理成效的基础上，有计划地对旧住宅小区进行整治、改造、出新，加快推行社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
　　三、规范物业管理市场，大力推行和规范物业管理项目的招投标活动。为了使物业管理项目招投标活动有法可依，有章可循，有关部门正着手制定《物业管理招投标规则》，通过公平竞争、优胜劣汰，提高行业整体水平。
　　四、规范物业管理收费。明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管，同时争取国家尽快制定物业管理消费货币化政策，在职工工资中，相应增加物业管理消费支出部分，解决消费能力不足的问题。

五、推行行业技术进步。加快包括管理软件、管理顾问、智能化管理系统、电子商务的开发、认证、推荐等工作，促进物业管理工作技术含量的提高。

六、加强物业管理培训，全面提高从业人员素质。通过组织开展多层次的物业管理人才培训，建立企业经理（部门经理）和管理处主任（项目经理）的持证上岗制度、加强企业关键岗位和一线服务职工的技能培训，以适应物业管理行业的发展需要。